专题报告:庖丁解牛--如何看2019年地产基本面

发布时间:2019-03-04 08:57:18
专题报告:庖丁解牛--如何看2019年地产基本面

  机构:平安证券

  销售:楼市软着陆,一二线优于三四线。我们相对看淡 2019 年基本面, 其中一二线好于三四线,下半年优于上半年。2018Q4 楼市已明显降温, 2019 年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经两年调整,叠加政策微调及货币环境改善,预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,且此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善,一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏,预计 2019 年全国销售面积同比降 6.9%。

  新开工:补库存叠加三四线抢开工,2019 年前高后低。2018 年全国新开工同比增 17.2%,持续三年攀升;其中 40 城与三四线同比增 10.3%和 21.4%,三四线占比提升至 64.1%。2018 年各类城市开工销售比均明显大于 1,行业已步入补库存阶段。展望 2019 年,考虑三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,预计短期三四线新开工仍将相对积极,叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位,均将为 2019 年新开工提供支撑。预计 2019 年新开工前高后低,同比下降 2%。

  竣工:交房刚性叠加资金环境改善,2019 年有望回升。资金偏紧背景下, 房企出于资金安排角度,放缓预售到竣工的施工节奏,2018 年全国竣工同比下降 7.8%,绝对量已跌破过去五年 10 亿平的平台。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长,我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限。从两年左右交房周期来看,2015-2018 年期房销售明显回升;从三年建设周期来看,2016-2018 年新开工持续攀升;再叠加资金面缓解,预计 2019 年竣工有望回升。

  投资:增速下台阶,2019 年微增。地产投资包括土地购置费用和建安投资。 2018 年全国地产投资同比增长 9.5%,其中土地购置费同比增长 57%, 建安投资同比降 3.2%。2019 年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+ 紧资金”演变,房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度面临下降,但由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持一定增速, 有望带动投资延续增长,中性假设下预计 2019 年地产投资同比增长 2%。

  投资建议:尽管 2019 年投资增速面临回落,但竣工有望回升,地产后周期产业链表现有望优于 2018 年,同时新开工前高后低,短期仍将为上游产业提供一定支撑。从销售角度来看,楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力,唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长,行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行,但板块估值已处于历史低位,且从前三轮周期底部来看,行业触底过程中板块均存在反弹,我们看好 2019 年地产板块整体表现,维持“强于大市” 评级。短期楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;后续随着政策及融资环境改善、盈利下调及资金链风险释放,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

  风险提示:1)2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险; 2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

(文章来源:格隆汇)

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